Develia ma dalej rosnąć w mieszkaniówce, na radarze PRS

W przyjętej niedawno strategii za cel sprzedaży na cały 2024 r. postawiliście przedział 2900–3100 mieszkań, tymczasem w I kwartale podpisaliście 1038 umów, czyli jedną trzecią całorocznego planu. Rekordowy kwartał na pewno zaostrzył apetyty inwestorów – skąd więc przewidywane przez was schłodzenie?

Za Develią rekordowy rok. Dla rynku nie był on historycznie najlepszy, ale był silny, szczególnie II półrocze, które upłynęło pod znakiem „Bezpiecznego kredytu”, rosnącego popytu, ale i odbudowującej się podaży. W 2023 r. wykonaliśmy kolejny krok do przodu, sprzedając prawie 2700 mieszkań, o ponad 60 proc. więcej rok do roku.

Jeśli chodzi o prognozy na ten rok, raczej na rynku spodziewana jest stabilizacja niż wzrost. Pewną niewiadomą jest to, jak będzie finalnie wyglądać i kiedy wejdzie w życie program „Mieszkanie na start”. W tym kontekście i w kontekście wyniku wypracowanego w I kwartale cel na 2024 r. wydaje się nam bezpieczny, poza tym wzrost rok do roku o 8–16 proc. przy założeniu stabilnego rynku to dobry kierunek. Oczywiście, jeśli w dalszej części roku zaistnieją przesłanki, by podnieść poprzeczkę, będziemy reagować.

Pamiętajmy też, że I kwartał br. to jeszcze wpływ „Bezpiecznego kredytu” – część sprzedaży to umowy rezerwacyjne zawierane pod koniec zeszłego roku.

Trudno znaleźć regułę. Widać, że największe firmy mają ochotę atakować barierę 3 tys. umów deweloperskich, co oznacza wzrost o 6,28 albo i 60 proc. w zależności od spółki. Dom Development liczy na dalszą poprawę, co implikuje przebicie poziomu 4 tys. lokali. Choć „Kredyt na start” się jeszcze tworzy, już mamy szum o nadzwyczajnym wzroście rezerwacji, o nowym wyścigu po mieszkania. Widzicie to w statystykach za kwiecień?

Popyt cały czas jest silny, choć nie jest tak intensywny jak w najbardziej gorących okresach 2023 r. Z drugiej strony na rynku nie ma aż tylu projektów, które można szybko wprowadzić do oferty, bo nie ma nawisu pozwoleń na budowę, zwłaszcza w trzech, czterech największych aglomeracjach.

„Kredytu na start” jeszcze nie ma, ale jesteście w grupie deweloperów, która już pozwala rezerwować mieszkania potencjalnym beneficjentom. Akcjonariusze mogą zapytać, po co blokować mieszkanie na kilka miesięcy, jeszcze z gwarancją stałej ceny, skoro popyt dopisuje, nie ma nadpodaży, i traci się możliwość korygowania ceny w górę, jeśli na szerokim rynku mieszkania zaczęłyby drożeć.

Pamiętajmy, że mówimy o kilku procentach całej naszej obecnej oferty. To jest odpowiedź na oczekiwania klientów szukających swojego pierwszego mieszkania, którzy chcą zabezpieczyć się przed ryzykiem wzrostu cen i spadku oferty na rynku: podaż co prawda trochę urosła w skali ogólnopolskiej, ale na czterech największych rynkach wcale nie tak dużo. Wydłużone rezerwacje umożliwiliśmy na nowych projektach wprowadzanych do sprzedaży i czujemy się komfortowo, dając gwarancję utrzymania ceny.

Zgodnie ze strategią w 2028 r. chcecie sprzedawać 4,5 tys. mieszkań. W 2023 r. za 100 mln euro przejęliście polskie spółki francuskiej grupy Nexity, co znacząco powiększyło bank ziemi. Czy na radarze są już kolejne cele?

Podstawowym modelem rozwoju Develii był i jest wzrost organiczny. Przejęcia traktujemy jako dodatkowy dopalacz – ale musi się trafić dobra organizacja, z dobrymi projektami i bankiem ziemi, a taką była Nexity. Dzięki tej akwizycji wzmocniliśmy się w Warszawie i Krakowie oraz pojawiliśmy się w Poznaniu – to miejsca, gdzie jest dziś silny popyt, a w dwóch pierwszych aglomeracjach rynkowa podaż nie nadąża za zapotrzebowaniem. Kiedy rozpoczynaliśmy rozmowy z Francuzami, polski rynek był w dołku – mówimy o III kwartale 2022 r., więc z naszej strony potrzeba było odwagi.

Równolegle angażujemy się w projekty joint venture z hiszpańskim deweloperem Grupo Lar, a ostatnio z Rockbridge TFI. Jesteśmy elastyczni i korzystamy z wielu opcji, by zwiększać skalę.

Podtrzymujecie zainteresowanie rynkiem PRS. Na razie w 2023 r. uruchomiliście z partnerem technologicznym aplikacje flatte do zarządzania mieszkaniami na wynajem w imieniu ich właścicieli – i osób fizycznych, i inwestorów instytucjonalnych, także lokalami spoza waszej oferty. Jak rozwija się flatte?

Flatte to technologiczna firma, która wystartowała w III kwartale ub.r. Naszą intencją było zbudowanie operatora z własną technologią, który mógłby wspierać rozwój w segmencie PRS. Z uwagi na wysokie stopy procentowe rynek PRS był w ostatnich dwóch latach trudny, dlatego flatte na razie wspiera inwestorów indywidualnych i mniejsze podmioty. Nieco ponad pół roku od rozpoczęcia działalności operacyjnej trudno mówić o dużych liczbach. Z naszego punktu widzenia jest to inwestycja w kluczowe kompetencje zarządzania mieszkaniami, która zaowocuje w przyszłości.

Podtrzymujemy zainteresowanie rynkiem living jako uzupełniającą linią wobec sprzedaży mieszkań. PRS jest perspektywiczny, ale w krótkim terminie będzie jeszcze na niskich obrotach: stopy procentowe są dalej wysokie, a deweloperzy idą raczej w kierunku uzupełniania podaży dla nabywców indywidualnych niż przygotowywania projektów dla inwestorów PRS. Dalej nie wykluczamy uruchomienia własnych inwestycji PRS, a jeśli udałoby się pozyskać partnera kapitałowego – byłby to wstęp do czegoś docelowo większego.

Równolegle zdobywamy nowe doświadczenia i kompetencje, podpisaliśmy umowę joint venture na budowę prywatnego akademika dla sieci SHED. Mamy 10 proc. udziałów w tym projekcie.

Przejęcie Nexity przyniosło jeszcze jedną korzyść: pozwoliło wam stworzyć własne ramię wykonawcze. Jak wygląda teraz rynek wykonawstwa, jaką część projektów chcecie realizować własnymi siłami?

Konsolidując spółki i zespół Nexity, powołaliśmy dwa podmioty: Develia Construction Management i Develia Land Development. Uważamy, że warto mieć w grupie spółkę wykonawczą, bo to pozwala lepiej wykorzystać naszą znajomość rynku i potrzeb nabywców mieszkań oraz zachować marżę zewnętrznych generalnych wykonawców. Również aspekty jakościowe i środowiskowe można lepiej kontrolować, mając istotną część procesu u siebie. Już wcześniej o tym myśleliśmy, ale inaczej buduje się od zera, a inaczej przejmując zespół. W tej chwili Develia Construction Management odpowiada za około 20 proc. naszych budów.

Co do rynku budowlanego widać, że podaż mieszkań rośnie, ale pamiętajmy o bardzo niskiej bazie. Aktualnie kontraktujemy budowy na poziomach cenowych, jakie zakładaliśmy, czasem nawet na korzystniejszych. Oczywiście, w tle widać potencjalne inwestycje budowlane napędzane funduszami unijnymi, KPO, które będą absorbować część siły roboczej i być może wpłyną na podwyżki kosztów surowców. Na razie tego nie widać, ale w średniej perspektywie koszty będą rosły.

Z kolei spółka Develia Land Development to komandosi, których zadaniem jest wyszukiwanie i przygotowywanie trudniejszych terenów, w tym w trybie lex deweloper, który nie wszędzie się przyjął. Ten podmiot odpowiada też za joint ventures.

Największe aglomeracje będą przyciągać mieszkańców, a zasób ziemi pozostaje ograniczony. Drugi problem to czas, jaki mija od zakupu ziemi do uruchomienia budowy – tak przewlekłe są postępowania związane z uzyskiwaniem różnych pozwoleń administracyjnych. Nowy podmiot ma być odpowiedzią na te wyzwania.

W 2023 r. rentowność brutto ze sprzedaży wyniosła u was prawie 30 proc. wobec 33 proc. rok wcześniej. Marża zależy m.in. od kosztu gruntu oraz kosztów wykonawstwa. Budowa trwa około dwóch lat, więc wynik za 2023 r. pochodził z mieszkań, których budowa ruszała w 2021 r. na parcelach kupionych jeszcze wcześniej. Czy ze względu na skok kosztów w 2022 r. marża rzędu 30 proc. będzie do utrzymania w projektach księgowanych w tym i przyszłym roku?

W zeszłym roku wypracowaliśmy 30-proc. marżę brutto ze sprzedaży. Jeśli grunt długo czeka w banku ziemi, a w tym czasie ceny działek się zmieniają, to wspiera to rentowność, ale nie pokazuje kosztu kapitału, który jest zamrożony. Jeśli spojrzeć na rentowność projektu od momentu zakupu ziemi do momentu oddania ostatniego mieszkania, to trzeba uwzględnić nie rok, tylko cztery–pięć lat.

Spodziewamy się, że w tym roku rentowność będzie porównywalna, a w dłuższym terminie można się spodziewać, że koszty wykonawstwa nie będą raczej niższe. Jak powiedzieliśmy, w okresie ożywienia gospodarczego dzięki napływowi funduszy unijnych koszty mogą rosnąć odrobinę szybciej niż ceny mieszkań, ale później się to ustabilizuje.

Projekt deweloperski jest wieloletni i przez to obarczony ryzykiem – w 2022 r. mieliśmy skokowy wzrost kosztów materiałów i wykonawstwa, co wraz ze wzrostem kosztu kapitału spowodowało, że niektóre inwestycje na rynku przestały być opłacalne. Dlatego tak ważne jest usprawnienie procesów administracyjnych i skrócenie czasu inwestycji.

W strategii wspomnieliście o możliwości korzystania z prefabrykacji – to z punktu widzenia technologicznego może przyspieszać budowę. Deweloperzy jako wadę wskazują, że aby prefabrykacja naprawdę pokazała swoją moc, budynki musiałyby być bardzo powtarzalne, co nie jest korzystne marketingowo, nie tego oczekują klienci…

Myślę, że wciąż jeszcze prefabrykacja postrzegana jest przez pryzmat PRL-owskiej wielkiej płyty, która kojarzona jest z niską jakością. Obecna technologia jest zupełnie inna i długofalowo będzie się rozwijać, szczególnie w przypadku projektów living: PRS i akademików. O pracowników na budowach będzie coraz trudniej. Prefabrykacja to, poza przyspieszeniem czasu budowy, lepsze możliwości zaplanowania, lepsza jakość budynków. To już się dzieje, ale nie mamy jeszcze pełnej prefabrykacji. Stosujemy prefabrykaty, nabieramy kompetencji, ale w perspektywie strategii do 2028 r. na pewno nie będzie to kwestia zmieniająca sytuację o 180 stopni.

Czy przyjęta dyrektywa budynkowa, na której implementację Polska ma dwa lata, dużo zmienia z perspektywy dewelopera?